Derecho de la construcción: planeamiento, licencias y defectos en alemán
Lo que se puede construir y quién responde de lo construido: dos ramas del derecho con un solo nombre.
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De estas 40 palabras, tantas por ronda como quieras, hasta todas: primero lo que toca hoy, luego las nuevas. Primero eliges, luego completas, luego escribes tú. Los fallos vuelven enseguida.
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Un jurista español que encuentra die Sanierung en un expediente de obra oye enseguida « saneamiento », y en el Código Civil el saneamiento es una obligación del vendedor: responder de la evicción y de los vicios ocultos de la cosa vendida. Esa lectura lleva por mal camino. Die Sanierung no es ninguna garantía, sino la rehabilitación, el arreglo a fondo de algo que se ha deteriorado: un edificio, una tubería, un suelo contaminado, incluso una empresa en crisis. En esta lista aparece en das Sanierungsgebiet, el área que un municipio delimita por ordenanza para regenerar un barrio entero, con reglas propias: allí muchas ventas y obras necesitan una autorización adicional del ayuntamiento. Lo que nuestro derecho llama saneamiento por vicios ocultos se dice en alemán de otra manera: el vicio es der verdeckte Mangel, y lo que el contratista debe por él se llama die Mängelhaftung o, en el habla corriente, die Gewährleistung. Y el saneamiento de la calle, la red de alcantarillado, es die Kanalisation. Tres cosas que el español reúne bajo una sola palabra y que el alemán reparte entre tres, sin que ninguna de ellas sea die Sanierung.
Las palabras
Vista
Verbo (2)
sich einfügenintegrarse (en el entorno edificado)VerboC2
Ein fünfgeschossiger Block fügt sich in eine Straße mit lauter Einfamilienhäusern nicht ein.Un bloque de cinco plantas no se integra en una calle de casas unifamiliares.
Separable y reflexivo: fügt sich ein, hat sich eingefügt. Rige in con acusativo.
mindernrebajar (el precio por un defecto)VerboC2
Da die Nachbesserung zweimal fehlschlug, minderte der Bauherr den Werklohn um ein Fünftel.Como la reparación fracasó dos veces, el cliente rebajó el precio de la obra en una quinta parte.
Regular; el acto jurídico es die Minderung. Sustituye a la resolución del contrato, no se suma a ella.
das Bauordnungsrechtla normativa de edificación (de cada Land)SustantivoC2
Abstandsflächen, Brandschutz und Standsicherheit regelt das Bauordnungsrecht, und das ist in jedem Bundesland ein wenig anders.Los retranqueos, la protección contra incendios y la estabilidad los regula la normativa de edificación, y esta cambia un poco de un Land a otro.
Sin plural. Es derecho de cada Land, recogido en su Landesbauordnung; su contrapartida federal es das Bauplanungsrecht.
der Flächennutzungsplanel plan general de usos del suelo (preparatorio)SustantivoC2
Der Flächennutzungsplan zeigt für das ganze Gemeindegebiet, wo gewohnt, gearbeitet und Landwirtschaft betrieben werden soll, bindet aber nur die Behörden.El plan general de usos del suelo indica para todo el término municipal dónde se vivirá, se trabajará y se cultivará, pero solo vincula a la Administración.
Plural: die Flächennutzungspläne. Se abrevia FNP; el plan vinculante que se deriva de él es der Bebauungsplan.
die Festsetzungla determinación (de un plan parcial)SustantivoC2
Nach den Festsetzungen des Bebauungsplans sind hier nur Satteldächer mit einer Neigung zwischen 30 und 45 Grad erlaubt.Según las determinaciones del plan parcial, aquí solo se permiten tejados a dos aguas con una pendiente de entre 30 y 45 grados.
Plural: die Festsetzungen. El verbo es festsetzen: Der Plan setzt ein Gewerbegebiet fest.
die Baugrenzela línea límite de edificaciónSustantivoC2
Das Gebäude darf die Baugrenze nicht überschreiten, aber hinter ihr zurückbleiben.El edificio no puede rebasar la línea límite de edificación, pero sí quedarse por detrás de ella.
Plural: die Baugrenzen. A diferencia de die Baulinie, sobre la que hay que construir exactamente.
die Grundflächenzahlel coeficiente de ocupaciónSustantivoC2
Bei einer Grundflächenzahl von 0,4 dürfen höchstens vierzig Prozent des Grundstücks überbaut werden.Con un coeficiente de ocupación de 0,4, como mucho puede edificarse el cuarenta por ciento de la parcela.
Plural: die Grundflächenzahlen. Se abrevia GRZ; su pareja para la superficie construida total es die Geschossflächenzahl.
die Traufhöhela altura de cornisaSustantivoC2
Der Bebauungsplan begrenzt die Traufhöhe auf sieben Meter, damit die neuen Häuser nicht über die alten hinauswachsen.El plan parcial limita la altura de cornisa a siete metros para que las casas nuevas no sobresalgan por encima de las antiguas.
Plural: die Traufhöhen. Se mide hasta el encuentro del muro con el tejado; die Firsthöhe se mide hasta la cumbrera.
der Außenbereichel suelo rústico (fuera de lo urbanizado)SustantivoC2
Im Außenbereich soll grundsätzlich nicht gebaut werden, damit die Landschaft nicht zersiedelt wird.En suelo rústico, por regla general, no se construye, para que el paisaje no se llene de edificaciones dispersas.
Plural: die Außenbereiche. Es todo lo que queda fuera de un plan parcial y de las zonas edificadas de un núcleo; su contrario es der Innenbereich.
das privilegierte Vorhabenel proyecto privilegiado (admitido por ley en suelo rústico)SustantivoC2
Ein Aussiedlerhof gilt als privilegiertes Vorhaben und kann deshalb mitten in den Feldern genehmigt werden.Una granja trasladada fuera del pueblo cuenta como proyecto privilegiado, y por eso puede autorizarse en medio de los campos.
Plural: die privilegierten Vorhaben. Entre otros, explotaciones agrarias, infraestructuras de suministro y aerogeneradores; la propia ley los enumera.
die Erschließungla urbanización (de una parcela: acceso, agua, alcantarillado)SustantivoC2
Solange die Erschließung nicht gesichert ist, wird auf dem Grundstück nichts genehmigt.Mientras la urbanización de la parcela no esté garantizada, no se autoriza nada en ella.
Suele ir en singular. Fuera del derecho urbanístico: apertura (de una región, de un yacimiento) o catalogación (en una biblioteca).
das Einvernehmenla conformidad (del municipio)SustantivoC2
Ohne das Einvernehmen der Gemeinde darf das Landratsamt die Befreiung nicht erteilen.Sin la conformidad del municipio, la oficina del distrito no puede conceder la exención.
Sin plural. Es más fuerte que das Benehmen, que solo obliga a consultar a la otra parte.
die Veränderungssperrela suspensión de licencias (mientras se elabora un plan)SustantivoC2
Mit einer Veränderungssperre verhindert die Stadt, dass vor Inkrafttreten des neuen Plans noch schnell Tatsachen geschaffen werden.Con la suspensión de licencias el ayuntamiento impide que alguien cree hechos consumados antes de que entre en vigor el nuevo plan.
Plural: die Veränderungssperren. Se aprueba como ordenanza y tiene un plazo limitado.
der Bauvorbescheidla resolución previa de edificaciónSustantivoC2
Bevor er das Grundstück kaufte, holte er einen Bauvorbescheid ein, um zu wissen, ob dort überhaupt zwei Geschosse möglich sind.Antes de comprar el solar pidió una resolución previa para saber si allí cabían siquiera dos plantas.
Plural: die Bauvorbescheide. Responde a una Bauvoranfrage y vincula en la cuestión que resuelve.
die Abstandsflächeel retranqueo (superficie libre de edificación)SustantivoC2
Die Abstandsflächen müssen grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen und dürfen sich nicht überdecken.Por regla general, los retranqueos deben quedar dentro de la propia parcela y no pueden superponerse.
Casi siempre en plural: die Abstandsflächen. Los fija la ley de edificación de cada Land.
die Befreiungla exención (de una determinación del plan)SustantivoC2
Für den Wintergarten jenseits der Baugrenze beantragte sie eine Befreiung, weil die Grundzüge der Planung nicht berührt würden.Para la galería acristalada más allá de la línea límite pidió una exención, alegando que no se tocaban las líneas básicas del plan.
Plural: die Befreiungen. Todavía se oye la palabra antigua der Dispens.
das Rücksichtnahmegebotel deber de consideración (hacia los vecinos)SustantivoC2
Der Nachbar berief sich auf das Rücksichtnahmegebot, weil der neue Riegel sein Haus regelrecht erdrücke.El vecino invocó el deber de consideración porque el nuevo bloque, decía, prácticamente aplastaba su casa.
Sin plural. Ninguna ley lo formula con esas palabras; los tribunales lo han deducido de varias normas.
die Baulastla carga urbanística de derecho públicoSustantivoC2
Damit der Nachbar bauen durfte, übernahm sie eine Baulast und verpflichtete sich, einen Streifen ihres Gartens nicht zu bebauen.Para que su vecino pudiera construir, asumió una carga urbanística y se comprometió a no edificar una franja de su jardín.
Plural: die Baulasten. Se inscribe en el Baulastenverzeichnis, no en el registro de la propiedad.
der Schwarzbaula construcción ilegal (sin licencia)SustantivoC2
Die Gartenhütte entpuppte sich als Schwarzbau, denn für diese Größe hätte es eine Genehmigung gebraucht.La caseta del jardín resultó ser una construcción ilegal, porque con ese tamaño habría necesitado licencia.
Plural: die Schwarzbauten. Es coloquial, pero se usa en la prensa y ante los tribunales.
die Nutzungsuntersagungla prohibición de uso (de una edificación)SustantivoC2
Weil in der Lagerhalle ohne Genehmigung Partys stattfanden, erließ das Bauamt eine Nutzungsuntersagung.Como en la nave se celebraban fiestas sin licencia, la oficina de urbanismo dictó una prohibición de uso.
Plural: die Nutzungsuntersagungen. Más suave que la demolición: el edificio se queda, solo que no puede usarse.
die Beseitigungsanordnungla orden de demoliciónSustantivoC2
Gegen die Beseitigungsanordnung legte der Eigentümer Widerspruch ein, weil der Anbau seiner Meinung nach genehmigungsfähig sei.El propietario recurrió la orden de demolición porque, a su juicio, la ampliación habría podido autorizarse.
Plural: die Beseitigungsanordnungen. También se dice die Abrissverfügung; es el último recurso.
die Ersatzvornahmela ejecución subsidiariaSustantivoC2
Weil der Eigentümer die Mauer nicht abtrug, ließ die Behörde sie im Wege der Ersatzvornahme abreißen und schickte ihm die Rechnung.Como el propietario no retiró el muro, la Administración lo mandó derribar por ejecución subsidiaria y le pasó la factura.
Plural: die Ersatzvornahmen. Es un medio de ejecución forzosa administrativa; en el derecho de contratos su equivalente es die Selbstvornahme.
das Sanierungsgebietel área de rehabilitación urbanaSustantivoC2
Wer im Sanierungsgebiet ein Haus verkaufen will, braucht dafür in der Regel die Genehmigung der Stadt.Quien quiera vender una casa dentro del área de rehabilitación necesita, por regla general, la autorización del ayuntamiento.
Plural: die Sanierungsgebiete. Se delimita por ordenanza; die Sanierung significa aquí rehabilitación, no saneamiento.
die Genehmigungsfiktionel silencio administrativo positivoSustantivoC2
Hat die Behörde innerhalb der Frist nicht entschieden, greift die Genehmigungsfiktion, und der Antrag gilt als genehmigt.Si la Administración no ha resuelto dentro del plazo, opera el silencio positivo y la solicitud se tiene por concedida.
Plural: die Genehmigungsfiktionen. Solo cuando una ley lo prevé, en algunos procedimientos simplificados.
die Baubeschreibungla memoria de calidadesSustantivoC2
Bei einem Verbraucherbauvertrag muss der Unternehmer dem Bauherrn vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung übergeben.En un contrato de obra con un consumidor, el contratista debe entregar al cliente una memoria de calidades antes de la firma.
Plural: die Baubeschreibungen. Las dudas sobre su alcance se resuelven en contra del contratista.
die anerkannten Regeln der Techniklas reglas técnicas generalmente reconocidasSustantivoC2
Auch wenn der Vertrag sie mit keinem Wort erwähnt, schuldet der Handwerker ein Werk, das den anerkannten Regeln der Technik entspricht.Aunque el contrato no las mencione en absoluto, el profesional debe una obra conforme a las reglas técnicas generalmente reconocidas.
Solo en plural en este sentido. No equivalen a una norma DIN, que puede ir por detrás de ellas o por delante.
die Beschaffenheitsvereinbarungel acuerdo sobre las calidadesSustantivoC2
Laut Beschaffenheitsvereinbarung sollten die Fliesen aus Naturstein sein; Feinsteinzeug ist deshalb ein Mangel, so gut es auch aussieht.Según el acuerdo sobre las calidades, las baldosas debían ser de piedra natural; el gres porcelánico es, por tanto, un defecto, por bien que quede.
Plural: die Beschaffenheitsvereinbarungen. Todo lo que se aparta de él es un defecto, importe o no técnicamente.
die Bedenkenanmeldungla comunicación escrita de reservas (del contratista)SustantivoC2
Mit seiner Bedenkenanmeldung wies der Dachdecker darauf hin, dass die geplante Dämmung für das Flachdach ungeeignet sei.En su comunicación de reservas, el tejador advirtió que el aislamiento previsto no servía para la cubierta plana.
Plural: die Bedenkenanmeldungen. Según la VOB/B debe hacerse por escrito; la expresión es Bedenken anmelden.
die Abnahmefiktionla recepción presunta (de la obra)SustantivoC2
Der Bauherr ließ die Frist zur Abnahme verstreichen, ohne einen einzigen Mangel zu nennen, und so trat die Abnahmefiktion ein.El cliente dejó pasar el plazo de recepción sin señalar un solo defecto, y la obra se tuvo por recibida.
Plural poco usual: die Abnahmefiktionen. A un consumidor hay que advertirle antes de lo que significará su silencio.
der verdeckte Mangelel vicio ocultoSustantivoC2
Ein verdeckter Mangel wie die fehlende Abdichtung unter den Fliesen zeigt sich oft erst Jahre später als feuchter Fleck.Un vicio oculto, como la falta de impermeabilización bajo las baldosas, a menudo solo aparece años después como una mancha de humedad.
Plural: die verdeckten Mängel. Un defecto que ya se conoce en la recepción hay que reservarlo expresamente en ese momento.
die Symptomtheoriela teoría del síntomaSustantivoC2
Nach der Symptomtheorie genügt es, die feuchte Wand zu beschreiben; die Ursache muss der Bauherr nicht benennen.Según la teoría del síntoma basta con describir la pared húmeda; el cliente no tiene que indicar la causa.
Sin plural. Doctrina del Tribunal Federal de Justicia; una reclamación así formulada abarca todas las causas del síntoma.
der Kostenvorschussel anticipo para subsanar defectosSustantivoC2
Statt die Reparatur vorzufinanzieren, verlangte sie vom Unternehmer einen Kostenvorschuss und ließ den Mangel dann selbst beseitigen.En vez de adelantar el dinero de la reparación, exigió al contratista un anticipo y luego hizo subsanar el defecto por su cuenta.
Plural: die Kostenvorschüsse. Hay que rendir cuentas después; lo que no se gasta se devuelve.
der Druckzuschlagla retención adicional como medio de presiónSustantivoC2
Die Nachbesserung kostet etwa 3000 Euro; mit Druckzuschlag darf der Bauherr in der Regel das Doppelte einbehalten.La reparación cuesta unos 3000 euros, pero con la retención adicional el cliente puede quedarse, por regla general, el doble.
Plural: die Druckzuschläge. La ley habla de una parte adecuada, por regla general el doble del coste de la reparación.
der Werklohnel precio de la obraSustantivoC2
Der Werklohn wird erst mit der Abnahme fällig, auch wenn Abschlagszahlungen längst geflossen sind.El precio de la obra solo vence con la recepción, aunque los pagos a cuenta se hicieran hace tiempo.
Suele ir en singular. El BGB dice die Vergütung; Werklohn es la palabra de abogados y tribunales.
die Bauhandwerkersicherungla garantía de pago a favor del contratistaSustantivoC2
Als die Zahlungen stockten, verlangte die Rohbaufirma eine Bauhandwerkersicherung und stellte die Arbeit ein, bis die Bürgschaft vorlag.Cuando los pagos se atascaron, la empresa de la estructura exigió una garantía de pago y paró la obra hasta recibir el aval.
Plural: die Bauhandwerkersicherungen. No puede exigirse a un particular en un contrato de obra con consumidor.
die Gewährleistungsbürgschaftel aval de garantía por defectosSustantivoC2
Gegen eine Gewährleistungsbürgschaft seiner Bank bekam der Fensterbauer den Sicherheitseinbehalt ausgezahlt.A cambio de un aval de garantía de su banco, al carpintero de ventanas le pagaron la retención.
Plural: die Gewährleistungsbürgschaften. Suele cubrir todo el plazo de prescripción de los defectos.
das selbständige Beweisverfahrenla prueba anticipada (procedimiento independiente)SustantivoC2
Bevor die Risse verputzt wurden, ließ die Eigentümerin sie im selbständigen Beweisverfahren von einem Gutachter feststellen.Antes de que se enlucieran las grietas, la propietaria las hizo constatar por un perito en un procedimiento de prueba anticipada.
Plural: die selbständigen Beweisverfahren. También se escribe selbstständig; suspende la prescripción.
planungsrechtlichdesde el punto de vista urbanísticoAdjetivoC2
Planungsrechtlich ist der Anbau zulässig, doch bauordnungsrechtlich fehlt ihm die nötige Abstandsfläche.Urbanísticamente la ampliación es admisible, pero según la normativa de edificación le falta el retranqueo necesario.
Sin terminación funciona como adverbio que indica el punto de vista jurídico; delante de un sustantivo se declina: eine planungsrechtliche Frage.
nachbarschützendprotector de los vecinos (dicho de una norma)AdjetivoC2
Eine Klage des Nachbarn hat nur Erfolg, wenn die verletzte Vorschrift nachbarschützend ist.La demanda de un vecino solo prospera si la norma infringida protege a los vecinos.
También drittschützend. Las normas sobre retranqueos son el ejemplo clásico.
Expresión (1)
auf der grünen Wieseen terreno virgen, a las afueras; partiendo de ceroExpresiónC1
Das Möbelhaus wurde auf der grünen Wiese gebaut, und in der Innenstadt stehen seitdem zwei Läden leer.La tienda de muebles se construyó en terreno virgen a las afueras, y desde entonces hay dos locales vacíos en el centro.
Suele tener un tono crítico con el comercio de periferia. En sentido figurado: auf der grünen Wiese anfangen, empezar de cero.
