Droit immobilier

Presque tout contrat de vente immobilière allemand contient la même formule figée : Besitz, Nutzen und Lasten gehen auf den Käufer über. Elle a l’air d’une redondance de juriste, et pourtant elle fixe une date décisive, celle où l’acheteur prend le bien en main sans en être encore propriétaire. Der Nutzen, ce sont les fruits : les loyers encaissés, le droit d’habiter ou de louer. Die Lasten, ce sont les charges courantes : l’impôt foncier, l’assurance, das Hausgeld. Les deux noms voyagent ensemble, presque toujours dans cet ordre, et on ne les traduit pas un par un : ils forment un seul bloc, comme « l’entrée en jouissance » des actes français, qui dit la même date sans nommer la charge. Ce qui surprend un lecteur français, habitué à ce que la vente transfère la propriété dès l’accord, c’est la suite. En Allemagne, la propriété ne passe qu’avec l’inscription au livre foncier, souvent plusieurs semaines après. Entre les deux dates, l’acheteur encaisse déjà les loyers et paie déjà les charges d’un bien qui ne lui appartient pas encore — et c’est exactement ce que la formule dit, en trois mots.