Building law: planning, permits, defects in German
What may be built, and who answers for what was built — two branches of law under one name.
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From these 40 words, as many per round as you like — up to all of them: first what is due today, then new ones. First you choose, then you fill the gap, then you write it yourself. Mistakes come back again shortly.
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Die Erschließung is the word on this list most often translated too grandly. A dictionary offers « development », but English planning law uses that word for the building project itself, which German calls das Vorhaben. In German building law die Erschließung is narrow and physical: the road that reaches a plot, the water main, the sewer, the power line. A plot is erschlossen once these are in place, and nothing may be approved on it until die Erschließung gesichert ist. Owners pay towards the road through der Erschließungsbeitrag. Away from the building office the noun keeps a wider sense of opening something up: a region is opened to tourists, a mineral deposit to mining, a library’s holdings to readers by cataloguing them. And a difficult text can sich erschließen, becoming accessible to someone who reads it slowly. Only the first sense sends anybody a bill.
The words
View
Verb (2)
sich einfügento fit in (with the surrounding buildings)VerbC2
Ein fünfgeschossiger Block fügt sich in eine Straße mit lauter Einfamilienhäusern nicht ein.A five-storey block does not fit in with a street of nothing but detached houses.
Separable and reflexive: fügt sich ein, hat sich eingefügt. Takes in with the accusative.
mindernto reduce (the price, on account of a defect)VerbC2
Da die Nachbesserung zweimal fehlschlug, minderte der Bauherr den Werklohn um ein Fünftel.Since the remedial work had failed twice, the client cut the contract price by a fifth.
Regular; the legal act is die Minderung. It replaces withdrawal from the contract rather than adding to it.
das Bauordnungsrechtbuilding regulations (state law)NounC2
Abstandsflächen, Brandschutz und Standsicherheit regelt das Bauordnungsrecht, und das ist in jedem Bundesland ein wenig anders.Setback areas, fire safety and structural stability are governed by the building regulations, and those differ slightly from one federal state to the next.
No plural. State law, laid down in each Land’s Landesbauordnung; the federal counterpart is das Bauplanungsrecht.
der Flächennutzungsplanpreparatory land-use planNounC2
Der Flächennutzungsplan zeigt für das ganze Gemeindegebiet, wo gewohnt, gearbeitet und Landwirtschaft betrieben werden soll, bindet aber nur die Behörden.The preparatory land-use plan shows for the whole municipality where people are to live, work and farm, but it binds only the authorities.
Plural: die Flächennutzungspläne. Often shortened to FNP; the binding plan drawn from it is der Bebauungsplan.
die Festsetzungstipulation (in a development plan)NounC2
Nach den Festsetzungen des Bebauungsplans sind hier nur Satteldächer mit einer Neigung zwischen 30 und 45 Grad erlaubt.Under the stipulations of the development plan, only pitched roofs with a slope of between 30 and 45 degrees are allowed here.
Plural: die Festsetzungen. The verb is festsetzen: Der Plan setzt ein Gewerbegebiet fest.
die Baugrenzebuilding limit (a line that may not be crossed)NounC2
Das Gebäude darf die Baugrenze nicht überschreiten, aber hinter ihr zurückbleiben.The building may not cross the building limit, though it may stay short of it.
Plural: die Baugrenzen. Unlike die Baulinie, on which the building must stand exactly.
die Grundflächenzahlsite coverage ratioNounC2
Bei einer Grundflächenzahl von 0,4 dürfen höchstens vierzig Prozent des Grundstücks überbaut werden.With a site coverage ratio of 0.4, no more than forty per cent of the plot may be built over.
Plural: die Grundflächenzahlen. Abbreviated GRZ; its partner for total floor space is die Geschossflächenzahl.
die Traufhöheeaves heightNounC2
Der Bebauungsplan begrenzt die Traufhöhe auf sieben Meter, damit die neuen Häuser nicht über die alten hinauswachsen.The development plan caps the eaves height at seven metres so that the new houses do not tower over the old ones.
Plural: die Traufhöhen. Measured to where the wall meets the roof; die Firsthöhe is measured to the ridge.
der Außenbereichopen countryside (in planning law)NounC2
Im Außenbereich soll grundsätzlich nicht gebaut werden, damit die Landschaft nicht zersiedelt wird.As a rule there is to be no building in the open countryside, so that the landscape is not broken up by sprawl.
Plural: die Außenbereiche. Everything outside a development plan and outside the built-up parts of a town or village; the opposite is der Innenbereich.
das privilegierte Vorhabenprivileged project (allowed in the countryside by statute)NounC2
Ein Aussiedlerhof gilt als privilegiertes Vorhaben und kann deshalb mitten in den Feldern genehmigt werden.A farm moved out of the village counts as a privileged project and can therefore be approved in the middle of the fields.
Plural: die privilegierten Vorhaben. Farms, utilities and wind turbines among others; the statute lists them itself.
die Erschließungservicing (of a plot: road access, water, sewerage)NounC2
Solange die Erschließung nicht gesichert ist, wird auf dem Grundstück nichts genehmigt.Until the plot is properly served by road, water and sewerage, nothing will be approved on it.
Usually singular. Outside building law: opening up (a region, a deposit) or cataloguing (in a library).
das Einvernehmenconsent (of the municipality)NounC2
Ohne das Einvernehmen der Gemeinde darf das Landratsamt die Befreiung nicht erteilen.Without the municipality’s consent, the district office may not grant the exemption.
No plural. Stronger than das Benehmen, which only requires the other side to be consulted.
die Veränderungssperredevelopment freeze (while a plan is drawn up)NounC2
Mit einer Veränderungssperre verhindert die Stadt, dass vor Inkrafttreten des neuen Plans noch schnell Tatsachen geschaffen werden.With a development freeze the town stops anyone from quickly creating facts on the ground before the new plan takes effect.
Plural: die Veränderungssperren. Adopted as a by-law and limited in time.
der Bauvorbescheidpreliminary planning decisionNounC2
Bevor er das Grundstück kaufte, holte er einen Bauvorbescheid ein, um zu wissen, ob dort überhaupt zwei Geschosse möglich sind.Before buying the plot he obtained a preliminary decision to find out whether two storeys were possible there at all.
Plural: die Bauvorbescheide. Issued on a Bauvoranfrage and binding on the question it answers.
die Abstandsflächesetback area (to be kept free of building)NounC2
Die Abstandsflächen müssen grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen und dürfen sich nicht überdecken.As a rule, setback areas must lie on the owner’s own plot and may not overlap.
Usually plural: die Abstandsflächen. Laid down in each Land’s building code.
die Befreiungexemption (from a stipulation of the plan)NounC2
Für den Wintergarten jenseits der Baugrenze beantragte sie eine Befreiung, weil die Grundzüge der Planung nicht berührt würden.For the conservatory beyond the building limit she applied for an exemption, arguing that the basic features of the plan would not be affected.
Plural: die Befreiungen. The older word is still heard: der Dispens.
das Rücksichtnahmegebotrequirement of consideration (towards neighbours)NounC2
Der Nachbar berief sich auf das Rücksichtnahmegebot, weil der neue Riegel sein Haus regelrecht erdrücke.The neighbour invoked the requirement of consideration, saying the new block was practically crushing his house.
No plural. No statute spells it out in these words; the courts have read it into several provisions.
die Baulastpublic-law building encumbranceNounC2
Damit der Nachbar bauen durfte, übernahm sie eine Baulast und verpflichtete sich, einen Streifen ihres Gartens nicht zu bebauen.So that her neighbour could build, she accepted a building encumbrance and undertook not to build on a strip of her garden.
Plural: die Baulasten. Entered in the Baulastenverzeichnis, not in the land register.
der Schwarzbauunauthorised building (put up without a permit)NounC2
Die Gartenhütte entpuppte sich als Schwarzbau, denn für diese Größe hätte es eine Genehmigung gebraucht.The garden shed turned out to be an unauthorised building, because one of that size would have needed a permit.
Plural: die Schwarzbauten. Colloquial, but used in the press and in court.
die Nutzungsuntersagungorder prohibiting use (of a building)NounC2
Weil in der Lagerhalle ohne Genehmigung Partys stattfanden, erließ das Bauamt eine Nutzungsuntersagung.Because parties were being held in the warehouse without a permit, the building authority issued an order prohibiting its use.
Plural: die Nutzungsuntersagungen. Milder than demolition: the building stays, it just may not be used.
die Beseitigungsanordnungdemolition orderNounC2
Gegen die Beseitigungsanordnung legte der Eigentümer Widerspruch ein, weil der Anbau seiner Meinung nach genehmigungsfähig sei.The owner lodged an objection to the demolition order, arguing that the extension could have been approved.
Plural: die Beseitigungsanordnungen. Also die Abrissverfügung; only a last resort.
die Ersatzvornahmesubstitute performance (by the authority, at the owner’s expense)NounC2
Weil der Eigentümer die Mauer nicht abtrug, ließ die Behörde sie im Wege der Ersatzvornahme abreißen und schickte ihm die Rechnung.Because the owner did not take the wall down, the authority had it demolished by way of substitute performance and sent him the bill.
Plural: die Ersatzvornahmen. A means of administrative enforcement; in contract law the counterpart is die Selbstvornahme.
das Sanierungsgebieturban renewal areaNounC2
Wer im Sanierungsgebiet ein Haus verkaufen will, braucht dafür in der Regel die Genehmigung der Stadt.Anyone wanting to sell a house in the urban renewal area needs, as a rule, the town’s approval to do so.
Plural: die Sanierungsgebiete. Designated by by-law; die Sanierung here means renewal, not sanitation.
die Genehmigungsfiktiondeemed approval (once a deadline passes)NounC2
Hat die Behörde innerhalb der Frist nicht entschieden, greift die Genehmigungsfiktion, und der Antrag gilt als genehmigt.If the authority has not decided within the time limit, deemed approval applies and the application is treated as granted.
Plural: die Genehmigungsfiktionen. Only where a statute provides for it, in some simplified procedures.
die Baubeschreibungspecification of worksNounC2
Bei einem Verbraucherbauvertrag muss der Unternehmer dem Bauherrn vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung übergeben.Under a consumer building contract, the contractor must give the client a specification of works before the contract is signed.
Plural: die Baubeschreibungen. Doubts about what it covers count against the contractor.
die anerkannten Regeln der Technikgenerally accepted engineering standardsNounC2
Auch wenn der Vertrag sie mit keinem Wort erwähnt, schuldet der Handwerker ein Werk, das den anerkannten Regeln der Technik entspricht.Even if the contract does not mention them at all, the tradesman owes work that meets generally accepted engineering standards.
Only plural in this sense. Not the same as a DIN standard, which may lag behind them or run ahead.
die Beschaffenheitsvereinbarungagreed quality (of the work)NounC2
Laut Beschaffenheitsvereinbarung sollten die Fliesen aus Naturstein sein; Feinsteinzeug ist deshalb ein Mangel, so gut es auch aussieht.Under the agreed quality the tiles were to be natural stone, so porcelain stoneware is a defect, however good it looks.
Plural: die Beschaffenheitsvereinbarungen. Any deviation from it is a defect, whether or not it matters technically.
die Bedenkenanmeldungwritten notice of concerns (by the contractor)NounC2
Mit seiner Bedenkenanmeldung wies der Dachdecker darauf hin, dass die geplante Dämmung für das Flachdach ungeeignet sei.In his notice of concerns the roofer pointed out that the planned insulation was unsuitable for the flat roof.
Plural: die Bedenkenanmeldungen. Under the VOB/B it must be in writing; the phrase is Bedenken anmelden.
die Abnahmefiktiondeemed acceptance (of the work)NounC2
Der Bauherr ließ die Frist zur Abnahme verstreichen, ohne einen einzigen Mangel zu nennen, und so trat die Abnahmefiktion ein.The client let the deadline for acceptance pass without naming a single defect, and so the work was deemed accepted.
Plural rare: die Abnahmefiktionen. A consumer must first have been warned what silence will mean.
der verdeckte Mangelhidden defectNounC2
Ein verdeckter Mangel wie die fehlende Abdichtung unter den Fliesen zeigt sich oft erst Jahre später als feuchter Fleck.A hidden defect such as missing waterproofing under the tiles often only shows years later as a damp patch.
Plural: die verdeckten Mängel. A defect already known at acceptance must be expressly reserved then.
die Symptomtheoriesymptom rule (describing the symptom suffices)NounC2
Nach der Symptomtheorie genügt es, die feuchte Wand zu beschreiben; die Ursache muss der Bauherr nicht benennen.Under the symptom rule it is enough to describe the damp wall; the client does not have to name the cause.
No plural. Case law of the Federal Court of Justice; a notice put this way covers every cause behind the symptom.
der Kostenvorschussadvance on the cost of remedying defectsNounC2
Statt die Reparatur vorzufinanzieren, verlangte sie vom Unternehmer einen Kostenvorschuss und ließ den Mangel dann selbst beseitigen.Instead of paying for the repair up front, she demanded an advance from the contractor and then had the defect put right herself.
Plural: die Kostenvorschüsse. It must be accounted for afterwards; whatever is not spent goes back.
der Druckzuschlagextra retention as leverage (for defects)NounC2
Die Nachbesserung kostet etwa 3000 Euro; mit Druckzuschlag darf der Bauherr in der Regel das Doppelte einbehalten.The remedial work costs about 3,000 euros; with the leverage margin the client may as a rule withhold twice that.
Plural: die Druckzuschläge. The statute speaks of an appropriate amount, as a rule double the cost of the remedy.
der Werklohncontract price (for work done)NounC2
Der Werklohn wird erst mit der Abnahme fällig, auch wenn Abschlagszahlungen längst geflossen sind.The contract price only falls due on acceptance, even if interim payments were made long before.
Usually singular. The BGB’s own word is die Vergütung; Werklohn is what lawyers and courts say.
die Bauhandwerkersicherungcontractor’s security for paymentNounC2
Als die Zahlungen stockten, verlangte die Rohbaufirma eine Bauhandwerkersicherung und stellte die Arbeit ein, bis die Bürgschaft vorlag.When the payments stalled, the shell contractor demanded security for payment and stopped work until the guarantee was provided.
Plural: die Bauhandwerkersicherungen. It cannot be demanded from a private client under a consumer building contract.
die Gewährleistungsbürgschaftdefects liability guaranteeNounC2
Gegen eine Gewährleistungsbürgschaft seiner Bank bekam der Fensterbauer den Sicherheitseinbehalt ausgezahlt.In exchange for a defects liability guarantee from his bank, the window fitter was paid the retention.
Plural: die Gewährleistungsbürgschaften. It usually covers the whole limitation period for defects.
das selbständige Beweisverfahrenindependent evidence proceedings (before any trial)NounC2
Bevor die Risse verputzt wurden, ließ die Eigentümerin sie im selbständigen Beweisverfahren von einem Gutachter feststellen.Before the cracks were plastered over, the owner had them recorded by a court-appointed expert in independent evidence proceedings.
Plural: die selbständigen Beweisverfahren. Also spelt selbstständig; it suspends the limitation period.
planungsrechtlichin terms of planning lawAdjectiveC2
Planungsrechtlich ist der Anbau zulässig, doch bauordnungsrechtlich fehlt ihm die nötige Abstandsfläche.In planning-law terms the extension is permissible, but under the building regulations it lacks the required clearance.
Used without an ending as an adverb naming the legal standpoint; before a noun it declines: eine planungsrechtliche Frage.
nachbarschützendprotecting neighbours (of a legal provision)AdjectiveC2
Eine Klage des Nachbarn hat nur Erfolg, wenn die verletzte Vorschrift nachbarschützend ist.A neighbour’s action only succeeds if the provision breached is one that protects neighbours.
Also drittschützend. The rules on setback areas are the standard example.
Phrase (1)
auf der grünen Wieseon a greenfield site; from scratchPhraseC1
Das Möbelhaus wurde auf der grünen Wiese gebaut, und in der Innenstadt stehen seitdem zwei Läden leer.The furniture store was built on a greenfield site out of town, and two shops in the centre have stood empty ever since.
Often critical of out-of-town retail. Figuratively: auf der grünen Wiese anfangen, to start from scratch.
